3%-os lakáshitel és a négyzetméterek kérdése

A 3%-os lakáshitel (Otthon Start Program) kapcsán az egyik leggyakoribb félreértés az alapterület meghatározásához kapcsolódik.
Sokan jogosan teszik fel a kérdést:

Miért nem a tulajdoni lapon szereplő négyzetméter számít?
Valóban beleszámít a terasz fele a hasznos alapterületbe?

A válasz mindkét kérdésre igen – és ennek egyértelmű jogszabályi és szakmai oka van. Az alábbiakban lépésről lépésre bemutatom, mire érdemes figyelnie, ha ezt a kedvezményes hitelkonstrukciót szeretné igénybe venni.

A 3%-os lakáshitel jogszabályi háttere

A fix 3%-os kamatozású lakáshitel az Otthon Start Program részeként érhető el, amelyet a 227/2025. (VII. 31.) Kormányrendelet szabályoz.

Fontos kiemelni, hogy ez nem piaci lakáshitel, hanem államilag támogatott konstrukció, amely:

• meghatározott négyzetméterár-korláthoz kötött,
• és egységes, ellenőrizhető számítási módszert alkalmaz.

Ez a háttér magyarázza azt is, hogy miért nem a tulajdoni lap adatai alapján történik a vizsgálat.

Miért nem a tulajdoni lapon szereplő m² az irányadó?

A tulajdoni lap:

• ingatlan-nyilvántartási dokumentum,
• sok esetben bruttó alapterületet tartalmaz,
• nem egységes módszertan szerint készült.

A 3%-os lakáshitel esetében viszont a bankoknak a jogszabályban meghatározott négyzetméterár-korlátot kell ellenőrizniük, amelyhez objektív, helyszíni felmérésen alapuló adat szükséges.

Ezért a mérvadó adat:
a bank által készíttetett értékbecslés során megállapított hasznos (nettó) alapterület,
kiegészítve a jogszabály szerint beszámítható külső területekkel.

Mit jelent a hasznos (nettó) alapterület?

A hasznos alapterület az ingatlan:

• belső, fűtött,
• életvitelszerűen használt tereinek összessége,
• falakon belüli méret alapján számolva.

Nem tartalmazza:

• a falvastagságot,
• a külső szerkezeteket,
• és nem azonos a tulajdoni lapon gyakran feltüntetett adattal.

Ez az a szám, amelyet az értékbecslő helyszíni felmérés alapján rögzít, és amelyet a bank a hitelbírálat során elfogad.

Hogyan számít bele a terasz, erkély, loggia?

A 3%-os lakáshitel egyik legfontosabb – és gyakran félreértett – eleme a külső területek kezelése.

A gyakorlat és a jogszabályi értelmezés szerint:

- a terasz, erkély, loggia alapterületének 50%-a beszámít,
- kizárólag a hitelhez kapcsolódó alapterület-számításnál,
- az értékbecslés alapján, nem a tulajdoni lap szerint.

Konkrét példa

• Lakás nettó alapterülete: 55 m²
• Terasz mérete: 100 m²
• Beszámított teraszrész: 50% = 50 m²

Hitel szempontjából figyelembe vett alapterület: 105 m²

A négyzetméterár kiszámítása:

vételár ÷ 105 m²

Ez az érték dönti el, hogy az ingatlan belefér-e az Otthon Start Program feltételeibe.

‍

Miért kulcsfontosságú ez a gyakorlatban?

Mert előfordulhat, hogy:

• a tulajdoni lap alapján egy ingatlan túl drágának tűnik,
• az értékbecslés alapján viszont már megfelel a feltételeknek.

És ennek az ellenkezője is igaz lehet.

Ezért a 3%-os lakáshitel esetében:

nem elegendő az árra vagy a hirdetésben szereplő négyzetméterre hagyatkozni – a döntést az értékbecslés adatai határozzák meg.

Összefoglalás – amit érdemes megjegyezni

- A 3%-os lakáshitel szigorúan szabályozott konstrukció
- Nem a tulajdoni lap m²-e a mérvadó
- A számítás alapja a hasznos (nettó) alapterület
- A terasz, erkély, loggia 50%-a beszámít
- A négyzetméterár vizsgálata mindig értékbecslés alapján történik

Prémium tanács vásárlás előtt

Amennyiben 3%-os lakáshitellel tervez vásárolni, érdemes már a döntés előtt:

• előzetesen átszámolni az alapterületet,
• tisztázni a külső területek beszámítását,
• és felkészülni arra, hogy a végső döntést az értékbecslés hozza meg.

A tudatos előkészítés időt, energiát és felesleges köröket takarít meg.

‍